Se você é pessoa física e realizou a construção ou ampliação de um imóvel residencial ou comercial, é importante saber que, mesmo sendo dono de um único imóvel, a Receita Federal exige a regularização da obra para fins previdenciários.
Essa regularização é essencial para obter o habite-se, a averbação da obra no cartório e garantir a regularidade do imóvel perante o Fisco.
O processo pode parecer burocrático, mas com a orientação correta, tudo se torna mais simples. Neste guia completo, a Brug Contabilidade explica como regularizar uma obra na Receita Federal sendo pessoa física, quais documentos são exigidos e o que fazer para evitar multas e cobranças indevidas de INSS.
Por que é necessário regularizar uma obra na Receita Federal?
A Receita Federal exige que todas as obras de construção civil sejam regularizadas para que:
Seja calculado e recolhido o INSS incidente sobre a obra;
O contribuinte fique em dia com suas obrigações previdenciárias;
Seja possível averbar a construção no registro de imóveis;
Se evite autuações e impedimentos legais na hora de vender ou financiar o imóvel.
A regularização é obrigatória mesmo para pessoa física, especialmente quando a obra envolve aumento de área construída, construção do zero, ou modificações estruturais significativas.
Quem precisa fazer a regularização da obra?
A obrigação recai sobre:
O proprietário do imóvel;
O possuidor da área (mesmo sem escritura registrada);
Quem figura como responsável pela obra no alvará ou no projeto.
Se a construção foi feita por empreitada ou por autônomos, ainda assim a Receita Federal pode entender que houve contratação de mão de obra e exigirá o recolhimento do INSS, exceto em obras isentas (como reformas internas sem aumento de área).
Etapas da regularização da obra pessoa física
A seguir, explicamos o passo a passo completo para regularizar sua obra na Receita Federal:
1. Cadastre a obra na prefeitura e obtenha o alvará de construção
Antes de iniciar qualquer construção, é obrigatório solicitar o alvará de construção na prefeitura do município. Esse documento autoriza o início da obra e deve conter:
Área do terreno e área a ser construída;
Número do projeto;
Nome do proprietário;
Profissional técnico responsável (engenheiro ou arquiteto);
Endereço completo da obra.
O alvará será exigido na hora de declarar a obra junto à Receita Federal.
2. Contrate um engenheiro ou arquiteto e registre a ART ou RRT
A obra deve ter o acompanhamento técnico de um engenheiro (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica) ou arquiteto (RRT – Registro de Responsabilidade Técnica).
Esse profissional será responsável por elaborar os projetos, acompanhar a execução da obra e assinar a documentação necessária para a regularização.
3. Utilize o sistema SERO da Receita Federal
O próximo passo é acessar o SERO – Sistema Eletrônico de Regularização de Obras da Receita Federal.
O SERO substitui o antigo CEI (Cadastro Específico do INSS) e permite ao contribuinte:
Cadastrar a obra;
Informar dados do imóvel, da área construída e dos profissionais envolvidos;
Anexar documentos como alvará, planta, ART/RRT e recibos;
Emitir o CNO (Cadastro Nacional de Obras);
Calcular o valor do INSS da obra.
No próprio SERO, o contribuinte deverá informar:
Dados pessoais do proprietário;
Dados do imóvel e da matrícula no cartório;
Área total construída (em metros quadrados);
Tipo de obra (residencial, comercial, reforma, ampliação);
Período de execução;
Responsável técnico;
Gastos com mão de obra, materiais e encargos.
4. Comprove os recolhimentos de INSS já realizados
Se você contratou trabalhadores com carteira assinada ou autônomos com RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo), poderá apresentar os comprovantes de pagamento de INSS. Isso será considerado na hora de calcular o valor devido.
Se não houver comprovação, o sistema fará uma estimativa com base no CUB/m² (Custo Unitário Básico da Construção) para calcular o valor da contribuição previdenciária.
5. Calcule e gere o DARF do INSS da obra
Após o preenchimento completo no SERO, o sistema calculará o valor do INSS devido, com base em:
Custo total estimado da obra;
Percentual de mão de obra presumida (em torno de 30% a 40%);
Alíquota de 20% para pessoa física.
Exemplo simplificado:
Área construída: 120 m²
CUB vigente: R$ 2.200/m²
Custo total estimado da obra: R$ 264.000
Mão de obra presumida (35%): R$ 92.400
INSS (20%): R$ 18.480
O sistema gera o DARF para pagamento do INSS, que pode ser quitado à vista ou parcelado.
6. Pague o INSS da obra ou solicite parcelamento
É possível pagar o valor devido à vista ou solicitar o parcelamento diretamente na Receita Federal. O parcelamento pode ser feito em até 60 vezes, respeitando o valor mínimo de cada parcela, conforme regras vigentes.
⚠️ Atenção: o imóvel só poderá ser averbado no cartório depois que todos os tributos estiverem quitados ou devidamente parcelados.
7. Solicite a certidão de regularidade e averbe a construção no cartório
Após o pagamento do INSS, a Receita Federal emitirá a Certidão de Regularidade da Obra, que comprova que todos os tributos foram recolhidos.
Com essa certidão em mãos, você poderá:
Averbar a construção junto ao cartório de registro de imóveis;
Atualizar a matrícula com a nova área construída;
Solicitar financiamento ou venda regular do imóvel.
Dicas para evitar problemas com o INSS da obra
Não deixe para regularizar só no final: É possível fazer o acompanhamento contábil e de custos ao longo da execução, o que facilita a comprovação e pode reduzir o valor do tributo.
Guarde todos os documentos: Recibos, notas fiscais, contratos de empreitada, comprovantes de pagamentos a autônomos, entre outros.
Evite trabalhar com profissionais informais: A ausência de documentação formal aumenta a estimativa de mão de obra e o valor do INSS devido.
Use o acompanhamento de um contador: Ele pode auxiliar no correto preenchimento do SERO e evitar erros que gerem cobranças indevidas.
O que acontece se não regularizar a obra?
Não regularizar uma obra junto à Receita Federal pode gerar consequências sérias para o proprietário:
Cobrança automática do INSS com base na maior estimativa possível (CUB/m²);
Multas e juros por atraso;
Impossibilidade de averbação do imóvel no cartório;
Dificuldade para vender ou financiar o imóvel futuramente.
Em alguns casos, a Receita pode cobrar retroativamente o valor do tributo e aplicar penalidades.
Brug Contabilidade pode ajudar você a regularizar sua obra
Se você construiu, ampliou ou reformou seu imóvel e precisa regularizar junto à Receita Federal, a Brug Contabilidade tem uma equipe especializada para:
Calcular o valor exato do INSS da obra;
Preencher corretamente o SERO e o ARO;
Analisar documentos e recibos para reduzir o tributo;
Acompanhar o pagamento ou parcelamento do DARF;
Emitir a certidão de regularidade para averbação no cartório.
Evite pagar mais do que o necessário e garanta a regularização da sua construção com segurança.
Conclusão
A regularização da obra na Receita Federal é um passo essencial para garantir a legalidade do imóvel, evitar cobranças indevidas e assegurar a valorização patrimonial. Para pessoas físicas, o processo pode parecer burocrático, mas com a orientação de profissionais certos, torna-se simples e econômico.
Não corra riscos. Fale com a Brug Contabilidade e tenha apoio completo para regularizar sua obra com tranquilidade e eficiência.
