Com a reforma tributária, o que muda para as incorporadoras? Essa é a pergunta que muitos gestores do setor imobiliário vêm fazendo à medida que avançam as discussões sobre unificação de impostos, simplificação de obrigações acessórias e redefinição de bases de cálculo tributárias.
Incorporadoras lidam com fluxos intensos de caixa, etapas múltiplas de incorporação e regimes especiais de tributação que podem sofrer impactos significativos.
Neste artigo, vamos detalhar as principais propostas em tramitação, analisar seus reflexos diretos nas operações de incorporação imobiliária e apresentar caminhos para que sua empresa se prepare e aproveite oportunidades.
Panorama geral da reforma tributária
A reforma tributária visa reestruturar o sistema de impostos sobre consumo e renda, reduzindo a complexidade que hoje exige múltiplas guias (PIS, COFINS, ICMS, ISS, IPI) e critérios distintos de apuração.
Na prática, a reforma tributária, unificará tributos federais, estaduais e municipais em dois impostos sobre o valor agregado, sendo um deles o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e outro a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Principais mudanças e impactos para incorporadoras
Antes de explorar cada item, vale destacar que incorporadoras trabalham com três fases principais: aquisição de terrenos, desenvolvimento de projeto e venda de unidades.
Cada etapa gera eventos tributáveis diversos — desde compra de insumos e serviços até receita bruta de vendas e reconhecimento de resultados. Por isso, compreender as alterações propostas é essencial para manter a saúde financeira.
Unificação de tributos sobre consumo (IBS/CBS)
A migração para IBS/CBS substituirá PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI por dois impostos calculados sobre o valor agregado em cada estágio da cadeia.
Essa mudança traz clareza e reduz disputas fiscais entre estados e municípios, mas também exige revisões profundas em sistemas de gestão e contratos de prestação de serviços.
Incorporadoras que hoje se beneficiam do RET (Regime Epecial de Tributação), por exemplo, certamente serão impactadas, uma vez, que o regime especial passará a contemplar apenas o IRPJ e a CSLL.
No entanto, em contrapartida, será possível aproveitar mais créditos de PIS e COFINS, ainda que isso venha a exigir das empresas do setor, um esforço para adaptação ao novo cenário.
Além disso, a definição de alíquotas padronizadas pode alterar o custo final de insumos construtivos e serviços de engenharia. Empresas que hoje recolhem ICMS diferenciado em compras de materiais de construção deverão recalibrar seus orçamentos, ajustando preços de mercado e projeções de custo de obras.
Simplificação de obrigações acessórias
A consolidação de declarações fiscais em um único sistema de apuração e recolhimento reduzirá o volume de SPEDs, DCTF e GIA, entre outros.
Para incorporadoras, essa simplificação diminui custos com equipes fiscais dedicadas a múltiplos relatórios e reduz o risco de autuações decorrentes de inconsistências entre diferentes declarações.
Contudo, ainda é um pouco cedo para obter maior detalhamento sobre a mudança, uma vez que a reforma só estará completamente em vigor em 2033, e até lá, legislações complementares serão criadas para sanar dúvidas e fechar lacunas.
Como as incorporadoras devem se preparar
A adaptação à reforma tributária requer ações estruturadas e integradas, envolvendo não só o departamento fiscal, mas também áreas de TI, controladoria e jurídico.
Revisão de sistemas e processos contábeis
Empresas devem realizar um mapeamento completo de todos os impostos atualmente pagos, identificando bases de cálculo, alíquotas e créditos recuperáveis.
A integração de sistemas financeiros com sistemas contábeis modernos que suportem múltiplos regimes tributários é indispensável. Implantar soluções que permitam simular cenários de IBS/CBS e as novas alíquotas garante visão antecipada dos impactos no lucro e no caixa.
Além disso, contar com o suporte de uma contabilidade especializada é uma decisão que irá assegurar que mudanças sejam implementadas sem rupturas operacionais, mantendo a continuidade dos lançamentos e da emissão de notas fiscais.
Planejamento tributário e projeções financeiras
Com as novas alíquotas e bases de cálculo previstas, revisões periódicas das projeções de resultados por empreendimento tornam-se essenciais.
Controladoria e tesouraria devem trabalhar juntas para atualizar fluxos de caixa, considerando variações no custo de insumos e redução de tributos sobre lucro. Essa atualização é fundamental para manter indicadores de viabilidade econômica, pontos de equilíbrio e retorno sobre investimento adequados.
Simulações de cenários “best case” e “worst case” ajudam na tomada de decisão sobre prazos de lançamento de unidades, antecipação de receitas e contratação de financiamentos.
Revisão de contratos e cláusulas fiscais
Contratos de compra de terrenos, obras e parcerias comerciais precisam ser revistos à luz da reforma tributária.
Cláusulas de repasse de tributos, desconto por volume de vendas e reajustes de preço devem prever expressamente as novas alíquotas e condições de crédito. Assim, incorporadoras evitam disputas judiciais e mantêm previsibilidade de custos contratados.
A inclusão de mecanismos de escape e renegociação automática em caso de alterações extraordinárias na legislação agrega segurança a longo prazo.
Oportunidades e desafios
A reforma tributária traz tanto potencial de competitividade como necessidade de investimentos prévios.
Oportunidades
Redução de carga: Diminuição de tributos federais e sobre consumo pode resultar em custos menores de aquisição de materiais e serviços.
Transparência: Tributo unificados facilitam a compreensão do custo fiscal agregado, aprimorando a gestão orçamentária.
Desafios
Investimento em TI: Adaptação de sistemas e integração de bases de dados exigem recursos e tempo de projeto.
Capacitação: Equipes fiscais e contábeis precisam se atualizar sobre as novas regras e sistemas de apuração.
Regimes de transição: Durante a fase de transição, será necessário operar em paralelo com o regime atual, aumentando a carga de trabalho temporariamente.
O sucesso dependerá da proatividade na análise de impactos e da velocidade de implementação das ações de conformidade.
Considerações finais
A pergunta “Reforma tributária, o que muda para as incorporadoras?” tem resposta multifacetada: desde unificação de tributos sobre consumo até ajustes em alíquotas de diferentes impostos, as alterações prometem simplificar o sistema, mas desafiam empresas a repensar processos, contratos e sistemas.
Incorporadoras que se anteciparem com um planejamento tributário robusto e o suporte de uma contabilidade especializada, estarão mais bem posicionadas para aproveitar ganhos de eficiência e competitividade.
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