A reforma tributária em curso no Brasil visa modernizar e simplificar um dos sistemas fiscais mais complexos do mundo, e no setor da construção civil as mudanças prometem trazer impactos profundos.
Do fim da tributação diferenciada entre sistemas construtivos até incentivos para obras públicas e projetos sociais, entender cada novidade é essencial para que incorporadoras, construtoras e prestadores de serviços do segmento se preparem de forma estratégica e minimizem riscos.
Neste artigo, para o blog da Brug Contabilidade, nós detalhamos cada um dos principais pontos da reforma e apontamos cinco dicas práticas para antecipar adaptações e aproveitar oportunidades.
Fim da tributação diferenciada entre sistemas construtivos
Até hoje, os tributos sobre materiais e serviços variavam conforme o local e a forma de produção: tijolos fabricados fora do canteiro tinham ICMS e IPI, enquanto revestimentos colocados diretamente na obra podiam sofrer ISS.
Com a adoção de um IVA dual (CBS federal e IBS estadual/municipal), essa disparidade desaparece. Passa-se a tributar, de forma única, o valor agregado em cada etapa, independentemente de onde e como o bem ou serviço foi produzido.
Para as empresas, isso significa:
- Equilíbrio competitivo Entre sistemas construtivos, pois o custo tributário deixa de incidir mais pesadamente em alguns insumos ou serviços.
- Maior transparência na cadeia produtiva: Cada nota fiscal destacará o imposto de forma clara, facilitando auditorias e conformidade.
- Redução de contencioso: Elimina disputas sobre a natureza do tributo (ICMS vs. ISS vs. IPI), pois todos convergem para o IVA.
Novas alíquotas e redutores para operações imobiliárias
Dentro do modelo do IVA dual, foram previstas alíquotas diferenciadas para atividades específicas do mercado imobiliário, como incorporação, intermediação de venda e locação de imóveis.
A base de cálculo recebe redutores que podem abater parte do valor tributável, chamados de redutores de ajuste e sociais. Embora a alíquota geral estimada entre 26,5% e 28% seja elevada, a aplicação de um redutor de 50% para o setor de construção civil reduz a carga efetiva para cerca de 13% a 14%. Além disso:
- A existência de um Comitê Gestor, com representantes de estados e municípios, garantirá ajustes finos e eventuais compensações para não desequilibrar o setor.
- Haverá um período de coexistência de dois anos (2026–2028), no qual tanto o regime antigo quanto o novo funcionarão lado a lado, exigindo atenção redobrada na apuração e no cumprimento das obrigações.
Alterações no Regime Especial de Tributação (RET)
O RET, criado para incorporar tributos federais em incorporações imobiliárias a uma alíquota de 4%, permanece vigente até 2028.
Com a extinção de PIS e COFINS, entretanto, sua carga total tende a diminuir ligeiramente. É muito importante, contudo, acompanhar possíveis mudanças legislativas posteriores, pois novas regras podem alterar a forma de cálculo ou eliminar benefícios.
Para as empresas:
- Manter o RET requer fiscalização rigorosa dos requisitos de patrimônio de afetação e regularidade fiscal.
- Avaliar, via simulações, se o RET ainda oferece ganhos comparativos em face do novo IVA, principalmente para projetos de grande porte.
Quais os benefícios da reforma tributária?
A reforma tributária traz uma série de benefícios que esperamos impactar positivamente toda cadeia produtiva, mas que ganham especial relevância na construção civil, dentre os quais, podemos destacar:
Unificação de tributos: Em primeiro lugar, a unificação dos tributos federais (PIS, COFINS e IPI) pela CBS e a incorporação do ICMS e do ISS ao novo IBS eliminam a complexidade de múltiplas bases de cálculo e guias distintas.
Na prática, isso significa menos horas gastas em apurações manuais, menor custo com passivos fiscais e menos riscos de autuações por parte do fisco.
Impostos sobre valor agregado: Ao adotar o modelo sobre valor agregado, a não cumulatividade passa a valer para todo o setor, permitindo que cada etapa da obra compense o imposto pago na fase anterior.
Para o construtor, isso se traduz em redução efetiva do custo dos insumos — cimento, aço, alvenaria e serviços terceirizados — e melhora da margem de contribuição em cada venda de unidade imobiliária.
Com isso, as empresas podem oferecer preços mais competitivos, acelerando o giro de estoque e diminuindo o ciclo financeiro do empreendimento.
Previsibilidade orçamentária: Outro ponto de destaque é o ganho em transparência e previsibilidade orçamentária. Com alíquotas definidas de forma uniforme e, no caso da construção, ainda sujeitas a redutores setoriais, os gestores passam a ter total visibilidade do passivo tributário mensal.
Esse nível de previsibilidade facilita a obtenção de financiamento, pois bancos e investidores conseguem projetar custos fiscais de forma mais confiável e decidir com maior segurança sobre o aporte de recursos.
Governança corporativa: Do lado da governança corporativa, a reforma estimula a adoção de melhores práticas de compliance e auditoria interna.
A centralização do IBS e da CBS simplifica o cruzamento de informações entre empresas e Fisco, resultando em uma fiscalização mais eficiente e, ao mesmo tempo, em menor litígio.
Organizações que investirem em sistemas integrados de gestão estarão à frente da concorrência, conseguindo demonstrar conformidade e agilidade no atendimento a novas exigências regulamentares.
Investimentos estrangeiros: Por fim, a reforma fomenta a atração de investimentos estrangeiros e o crescimento sustentável do setor.
A possibilidade de compreender de forma clara e única o montante de tributos incidentes em cada fase da obra reduz a percepção de risco político e fiscal, fatores determinantes na decisão de grandes fundos e investidores internacionais.
Em suma, a reforma tributária moderniza o ambiente de negócios, torna o sistema mais justo ao tributar apenas o valor agregado e fortalece a competitividade e a transparência de toda a cadeia da construção civil.
Conclusão
A reforma tributária na construção civil representa um marco para a modernização do nosso sistema fiscal, trazendo ganhos de transparência, simplicidade e competitividade.
No entanto, devido a sua complexidade, especialmente durante o período de transição, estamos falando de algo que exige um planejamento cuidadoso e apoio especializado.
A Brug Contabilidade possui expertise em planejamento tributário para incorporadoras e construtoras, estando, portanto, preparada para conduzir empresas do setor por cada etapa desse processo.
Entre em contato e garanta uma implementação segura das novas regras fiscais.
