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Incorporação imobiliária – o que é, como abrir CNPJ

Você sabe o que é e como funciona uma incorporação imobiliária? Neste conteúdo, vamos apresentar o conceito de incorporação imobiliária e tratar das seguintes dúvidas comuns:

Quais as vantagens de abrir uma incorporadora?
Como funciona a tributação das incorporadoras?
Como abrir CNPJ para incorporadora?

Para saber mais e conferir o que o nosso time de especialistas separou para você, continue conosco até o final do conteúdo.

O que é uma incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o processo de transformar um terreno em um empreendimento imobiliário, como um edifício de apartamentos ou um conjunto de casas.

Esse processo envolve uma série de etapas legais, técnicas e comerciais, desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades prontas para os compradores.

A seguir, estão os principais aspectos e etapas da incorporação imobiliária:

Aquisição do terreno: O incorporador compra o terreno onde pretende desenvolver o empreendimento.
Viabilidade do projeto: Avalia-se a viabilidade técnica, financeira e jurídica do projeto, por meio de estudos de mercado, análises de custos e receitas, e verificações de conformidade com as leis locais.
Elaboração do projeto: Arquitetos e engenheiros desenvolvem o projeto, incluindo plantas, especificações técnicas e memoriais descritivos.
Aprovações e licenças: O projeto precisa ser aprovado por órgãos públicos, como a prefeitura, para obter as licenças necessárias para a construção.
Registro da incorporação: O incorporador deve registrar o projeto no Cartório de Registro de Imóveis, apresentando uma série de documentos, como o projeto aprovado, o memorial de incorporação e o cronograma da obra.
Lançamento e comercialização: Com a incorporação registrada, o incorporador pode lançar o empreendimento no mercado e começar a vender as unidades na planta.
Construção: Inicia-se a construção do empreendimento conforme o cronograma estabelecido. Durante essa fase, o incorporador deve garantir a execução das obras dentro dos prazos e padrões de qualidade previstos.
Entrega das unidades: Após a conclusão da obra, as unidades são entregues aos compradores.

A incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64, que estabelece as normas para a venda de imóveis na planta e protege os direitos dos compradores.

O processo de incorporação requer um planejamento detalhado e a coordenação de diversos profissionais, incluindo advogados, engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis, para garantir que o empreendimento seja bem-sucedido e cumpra todas as exigências legais.

Quais as vantagens de abrir uma incorporadora?

Abrir uma incorporadora pode oferecer diversas vantagens, especialmente para aqueles com conhecimento e experiência no setor imobiliário.

Conheça algumas das principais vantagens:

Potencial de lucro elevado: A incorporação imobiliária pode ser altamente lucrativa, especialmente em mercados com alta demanda por imóveis. O incorporador pode obter significativos retornos sobre o investimento ao desenvolver e vender unidades imobiliárias.
Valorização de ativos: Terrenos e imóveis tendem a valorizar ao longo do tempo. Incorporadoras que adquirem terrenos em áreas em desenvolvimento podem observar um aumento significativo no valor de seus ativos.
Controle sobre o projeto: Como incorporador, você tem controle total sobre o design, o planejamento e a execução do projeto. Isso permite personalizar o empreendimento para atender às demandas do mercado e maximizar o apelo aos compradores.
Diversificação de portfólio: Incorporadoras podem diversificar seu portfólio desenvolvendo diferentes tipos de empreendimentos, como residenciais, comerciais ou mistos.
Capacidade de escalar o negócio: A incorporação imobiliária pode ser escalável. Uma vez que um projeto é bem-sucedido, o capital e a experiência adquiridos podem ser reinvestidos em novos empreendimentos, possibilitando um crescimento contínuo da empresa.

Quando bem administrada, uma empresa no segmento de construção imobiliária pode ser altamente rentável, acelerando o crescimento patrimonial dos empresários envolvidos.

Como funciona a tributação das incorporadoras?

As incorporadoras contam com um regime especial de tributação, que garante uma carga de impostos extremamente reduzidas sobre as receitas geradas pelos empreendimentos.

RET ou Regime Especial de Tributação é uma alternativa diferenciada para cálculo de impostos, que pode ser adotada pelas incorporadoras, com base na Lei 10.931/2004 e, também na IN RFB 1435/2013.

Em seu artigo 1º a Lei 10.931/2004, diz o seguinte:

“Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.”

Além disso, o artigo 4º diz o seguinte:

“Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:

I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;

II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;

III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e

IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.”

Sendo assim, veja como pode ficar a alíquota de cada imposto:

1,71% de COFINS;
0,37% de PIS/Pasep;
1,26% de IRPJ;
0,66% de CSLL.

Para aderir ao RET e garantir uma economia substancial de impostos para a sua incorporadora, conte com a assessoria da Brug Contabilidade.

Somos especialistas no setor imobiliário e de construção civil.

Como abrir CNPJ para incorporação imobiliária?

Os empreendedores interessados em abrir CNPJ para incorporação imobiliária, precisam seguir as orientações do passo a passo abaixo:

1.Contrate uma contabilidade especializada: O primeiro passo para abrir o CNPJ da sua incorporadora, é contratar os serviços de uma contabilidade especializada nesse tipo de negócio.

Além de cuidar dos trâmites para abertura da sua empresa, o contador poderá esclarecer dúvidas, manter as obrigações do negócio em dia com o fisco, e lhe ajudar a economizar no pagamento de impostos.

2.Separe os documentos necessários: Na sequência, será preciso providenciar a documentação básica para abertura da empresa, o que inclui:

RG e CPF do empresário e seus sócios;
Comprovante de residência do empresário e seus sócios;
Carnê IPTU ou Inscrição Imobiliária do endereço onde funcionará a empresa;
Contrato ou estatuto social para registro da incorporadora na Junta Comercial.

Em caso de dúvidas com a documentação, não se preocupe, pois quem escolhe a Brug Contabilidade, recebe toda a assessoria necessária.

3.Aguarde a abertura da empresa: Por fim, basta aguardar alguns dias, enquanto a contabilidade cuida dos trâmites para abertura e legalização da empresa, o que inclui: