A reforma tributária vem sendo tema central das discussões econômicas e políticas no Brasil, e seu impacto promete reconfigurar a forma como as empresas calculam, apuram e recolhem tributos.
Para as incorporadoras imobiliárias, que atuam em projetos complexos e de longo prazo, entender essas mudanças é essencial para preservar margens, evitar surpresas no fluxo de caixa e manter a competitividade.
Neste artigo para o blog da Brug Contabilidade, vamos explorar de forma aprofundada os principais pontos da reforma tributária em tramitação, analisar como cada fase do processo de incorporação será afetada e apresentar recomendações práticas para que sua empresa esteja preparada para essa nova realidade.
Panorama da reforma tributária
A proposta de reforma tributária em pauta busca substituir diversos tributos atuais por um sistema unificado de imposto sobre valor agregado.
Em linhas gerais, os atuais PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS seriam substituídos por dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
A ideia é reduzir a complexidade das obrigações acessórias e tornar mais transparente o custo fiscal embutido no preço final dos produtos e serviços.
Ao agrupar múltiplos tributos em poucos impostos, a reforma pretende eliminar disputas de competência entre estados e municípios, simplificar as regras de cumulatividade e oferecer maior previsibilidade às empresas.
No entanto, a transição exigirá adaptações profundas em sistemas de gestão, contratos comerciais e processos internos, sobretudo para quem opera em cadeias longas, como as incorporadoras.
Características específicas das incorporadoras
Incorporadoras imobiliárias lidam com um ciclo de vendas que envolve três grandes etapas:
- Aquisição de terreno;
- Desenvolvimento de projeto (incluindo projeto executivo, licenças e obras);
- Comercialização das unidades.
Cada fase gera eventos tributáveis diferentes, desde a compra de insumos e contratação de serviços até o reconhecimento de receita e distribuição de resultados.
Por trabalharem frequentemente com regimes especiais de tributação e prazos estendidos até a conclusão das obras, as incorporadoras precisarão revisar como o novo IBS/CBS incidirá sobre insumos, equipamentos de construção, serviços de engenharia e, por fim, sobre a receita de vendas.
Além disso, a transição pode afetar o tratamento de créditos fiscais acumulados e a forma de apresentar relatórios em obrigações acessórias.
Impactos da unificação de tributos sobre consumo (IBS/CBS)
A principal mudança para as incorporadoras será a substituição do PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS pelo IBS/CBS, calculados com base no valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva.
No modelo atual, muitas empresas se beneficiam de regimes específicos para recuperar créditos de PIS/COFINS ou para recolher ICMS com alíquotas diferenciadas em operações com materiais de construção.
Com o IBS/CBS, espera-se que o aproveitamento de créditos seja mais amplo, pois o imposto incide de forma não cumulativa sobre o valor agregado apurado por nota fiscal. Em teoria, isso reduz o custo tributário sobre insumos e serviços incorporados ao custo final da obra.
Porém, para aproveitar plenamente esse benefício, as incorporadoras precisarão adaptar seus sistemas de gestão para apurar corretamente o imposto em cada nota fiscal, além de readequar cláusulas contratuais que hoje estabelecem repasse ou retenção de tributos de forma distinta.
Outra mudança relevante será a padronização de alíquotas. Se atualmente o ICMS em compras de materiais de construção pode variar de estado para estado, e o ISS de serviços de engenharia segue regras municipais, com o IBS/CBS a alíquota deve ser única em todo o território nacional.
Na prática, isso traz previsibilidade, mas pode gerar aumento de custos em operações que hoje contam com incentivos estaduais ou municipais.
Simplificação de obrigações acessórias
A consolidação de múltiplas declarações fiscais em um único sistema de apuração e recolhimento promete reduzir significativamente o volume de SPEDs, DCTF, GIA e declarações de ISS.
Entretanto, até que o novo sistema entre em vigor — previsto para etapas empresas até 2033 —, haverá um período de convivência dupla, em que as empresas precisarão manter o regime atual enquanto testam e implementam o IBS/CBS.
Durante essa fase de transição, o volume de obrigações acessórias pode até aumentar temporariamente, exigindo planejamento cuidadoso para evitar retrabalho e multas.
Preparação das incorporadoras para a reforma tributária
Confira algumas cuidados importantes que as incorporadoras precisam considerar no processo de preparação para as mudanças da reforma tributária:
- Revisão de sistemas e processos contábeis:
O primeiro passo para adequação é mapear todos os tributos atualmente pagos, identificando bases de cálculo, alíquotas, regimes especiais e créditos recuperáveis.
Em seguida, é imprescindível escolher ou atualizar sistemas de gestão que suportem o novo IBS/CBS e permitam simular cenários tributários.
A integração entre ERP, sistema de notas fiscais eletrônicas e módulo fiscal deve garantir que o imposto seja apurado automaticamente a cada faturamento, etapa de obra ou aquisição de insumo.
Contar com um parceiro contábil especializado, como a Brug Contabilidade, ajuda a validar parametrizações, treinar equipes e assegurar que as mudanças sejam implementadas sem interrupções nos processos de emissão de notas fiscais e escrituração contábil.
- Planejamento tributário e projeções financeiras
Com a definição das alíquotas do IBS/CBS, é fundamental atualizar projeções de fluxo de caixa de cada empreendimento.
Planejar o regime de crédito do IBS/CBS — definindo quais etapas terão maior necessidade de capital de giro — evita surpresas no caixa e garante que as incorporadoras mantenham indicadores financeiros alinhados aos objetivos de retorno sobre investimento.
- Revisão de contratos e cláusulas fiscais
Contratos de compra de terrenos, prestação de serviços de engenharia e parcerias comerciais devem ser revisados para incorporar expressamente as novas regras de tributação.
Cláusulas de repasse de tributos, reajustes de valor por variação de alíquota e mecanismos de renegociação automática em caso de alterações legislativas oferecem segurança jurídica e evitam disputas judiciais futuras.
Por exemplo, acordos de empreitada global podem prever antecipadamente como será calculado o IBS/CBS sobre mão de obra e materiais, enquanto contratos de venda de unidades devem detalhar como eventuais créditos fiscais serão considerados no preço final.
Conclusão
A pergunta “Os impactos da reforma tributária nas incorporadoras” envolve desde a unificação de tributos sobre consumo até a padronização de alíquotas e a simplificação de obrigações acessórias.
Embora as mudanças possam representar ganhos expressivos de eficiência e competitividade, elas também exigem planejamento, investimentos em sistemas e capacitação de equipes.
Incorporadoras que se anteciparem, com um planejamento tributário robusto e o apoio da Brug Contabilidade, estarão melhor posicionadas para atravessar o período de transição e aproveitar oportunidades.
Nossa equipe oferece consultoria completa em tributação imobiliária, revisão de processos e implementação de sistemas fiscais.
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