Construir imóvel na pessoa física, vale a pena? Essa é uma dúvida recorrente entre empreendedores e investidores que querem expandir ou diversificar seus rendimentos por meio do setor imobiliário.
Muitos optam por construir imóvel na pessoa física pela aparente simplicidade, mas será que essa estratégia é realmente vantajosa?
Neste artigo, vamos analisar os principais pontos relacionados a essa decisão, desde questões tributárias até a flexibilização de créditos e possíveis riscos que podem surgir ao longo do caminho.
Com as informações corretas, você poderá avaliar se realmente vale a pena construir na pessoa física ou se existem alternativas mais adequadas ao seu perfil.
O que significa construir imóvel na pessoa física?
Quando falamos em construir imóvel na pessoa física, estamos nos referindo ao processo em que o proprietário do terreno ou do projeto construtivo registra a obra e mantém todos os documentos e custos no seu próprio CPF.
Em outras palavras, a edificação não é realizada por uma empresa (pessoa jurídica), mas sim pelo indivíduo em seu nome pessoal. Esse formato costuma ser bastante adotado por construtores iniciantes, investidores individuais ou pessoas que estão construindo a própria residência sem a intermediação de uma construtora formal.
Quem decide construir na pessoa física geralmente busca diminuir despesas ou a burocracia aparente de abrir e manter uma empresa. Também pode ter como motivação a percepção de que comprar materiais e contratar mão de obra diretamente resultaria em custos menores.
No entanto, essa escolha tem repercussões fiscais, trabalhistas e até de responsabilidade civil que precisam ser consideradas antes de iniciar a obra.
Quais os riscos e desvantagens de construir imóveis na pessoa física?
Dentre os principais riscos e desvantagens de construir imóveis na pessoa física, podemos destacar:
1.Tributos em uma eventual venda
Quando alguém constrói um imóvel na pessoa física e decide vender o bem, há a apuração de ganho de capital, com incidência de Imposto de Renda sobre a diferença entre o custo de construção e o valor de alienação.
A Receita Federal exige comprovação das despesas efetivamente investidas na obra. Portanto, caso não haja uma contabilidade formal ou registros adequados dos custos, o imposto devido na venda pode ser elevado, pois as autoridades fiscais podem presumir um custo de construção menor do que o real.
2.Responsabilidade civil e trabalhista
Ao construir na pessoa física, o responsável pela obra responde diretamente por qualquer acontecimento, como acidentes de trabalho na construção, litígios com trabalhadores e fornecedores, ou eventuais danos a terceiros.
Sem a separação patrimonial entre pessoa física e jurídica, o dono do projeto corre o risco de ver seu patrimônio pessoal vulnerável em caso de processos judiciais.
3.Dificuldade em obter financiamentos ou incentivos
Normalmente, quando se constituiu uma pessoa jurídica para construção civil, torna-se mais fácil, em certas circunstâncias, obter linhas de crédito específicas, financiamentos ou incentivos fiscais.
Já construindo na pessoa física, pode ser que existam limitações de crédito para a obra, bem como redução de possibilidades de parcerias com fornecedores.
4.Falta de organização contábil
Para quem está construindo na pessoa física, costuma ser mais fácil perder o controle de custos e não registrar adequadamente as despesas de materiais, mão de obra, impostos e encargos.
Na prática, isso pode resultar em problemas no futuro, caso a Receita Federal ou o órgão fiscalizador exija comprovações. A falta de uma contabilidade sistemática acaba gerando incertezas sobre o investimento real e prejudicando a apuração correta do valor do imóvel.
O que considerar antes de construir imóvel na pessoa física?
- Finalidade do imóvel:
Se for para uso residencial próprio, a construção na pessoa física pode ser menos complexa.
Porém, se a ideia for vender diversos imóveis ou realizar incorporações frequentes, pode ser mais interessante formalizar a atividade na pessoa jurídica.
- Registro de despesas:
É essencial reunir notas fiscais de materiais, contratos de prestação de serviço e tudo que comprove os custos de construção.
Na prática, isso previne surpresas desagradáveis em uma eventual fiscalização ou na hora de calcular ganho de capital.
- Proteção patrimonial:
Ao centralizar os riscos e responsabilidades na pessoa física, o proprietário responde diretamente por passivos trabalhistas e cíveis decorrentes da construção.
A pessoa jurídica, em contrapartida, limita essa responsabilidade ao capital social (com exceções em casos de fraudes ou confusões patrimoniais).
- Regime tributário:
Se o objetivo é profissionalizar a construção ou realizar múltiplos projetos, abrir uma construtora ou incorporadora pode proporcionar vantagens em regimes específicos de tributação, reduzindo a carga fiscal no longo prazo.
Modelos alternativos: constituir empresa ou SPE
Confira algumas soluções alternativas que você pode adotar, ao invés de construir imóvel na pessoa física:
- Construtora própria
Se a pessoa planeja construir diferentes imóveis ou atuar profissionalmente no ramo, abrir uma construtora (pessoa jurídica) pode ser vantajoso.
Nesse caso, há a possibilidade de regimes como Lucro Presumido ou Lucro Real, utilização de contabilidade sistemática para dedução de despesas, e uma separação clara entre o patrimônio pessoal e o da empresa, reduzindo riscos.
- Sociedade de Propósito Específico (SPE)
Para empreendimentos pontuais, especialmente quando há vários investidores, é comum constituir uma SPE.
Nesse arranjo, cada investidor entra como sócio, diluindo riscos, e a atividade fica restrita àquele projeto. No final da construção e da venda das unidades, a SPE pode ser encerrada, após a apuração dos resultados.
Afinal, construir imóvel na pessoa física, vale a pena?
A resposta depende essencialmente do objetivo do projeto, do volume de capital envolvido, da frequência com que se pretende realizar construções e do nível de risco aceitável.
Para uma residência única ou uma pequena reforma, construir imóvel na pessoa física pode ser prático e econômico se o proprietário não tem planos de comercializar diversas unidades.
Por outro lado, se a obra for significativa, envolver múltiplas unidades ou tiver finalidade comercial, o regime de pessoa jurídica tende a oferecer melhor planejamento tributário, maior proteção patrimonial e, em muitos casos, melhores oportunidades de financiamento e parcerias.
Ainda, a separação formal de bens pessoais e empresariais evita confusões patrimoniais que podem se tornar problemáticas.
Construir imóvel na pessoa física, vale a pena: orientações finais
- Busque assessoria contábil: Antes de iniciar a construção, converse com um contador para simular custos, cenários tributários e questões de responsabilidade civil.
- Formalize contratos de mão de obra: Mesmo na pessoa física, é fundamental ter contratos claros com pedreiros, engenheiros e arquitetos, respeitando normas de segurança e evitando passivos trabalhistas.
- Registre todas as despesas: Guarde notas fiscais, recibos e comprovantes. Isso facilita a comprovação de custos e reduz a base do ganho de capital numa futura venda.
Conclusão
Construir imóvel na pessoa física pode ser vantajoso em alguns contextos, mas requer cuidado com as implicações fiscais, trabalhistas e de responsabilidade civil.
A economia inicial de não abrir uma empresa e a redução de burocracias podem ser compensadas por riscos de maior tributação em caso de venda e vulnerabilidade jurídica caso ocorram problemas na obra.
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