Como regularizar obra antiga?

Como regularizar obra antiga? Essa é uma dúvida muito comum entre aqueles que construíram um imóvel, mas na época da construção não cuidaram dos trâmites para legalizar a obra, incluindo:

• Cadastro no CNO;
• Aferição da obra;
• Averbação em cartório;
• Liberação do habite-se.

Sabendo disso, a Brug Contabilidade decidiu preparar um conteúdo completo com tudo o que você precisa saber para regularizar uma obra antiga.

Como funciona a regularização de uma obra antiga?

Por mais que muita gente não saiba, a legislação determina que toda obra, (salvo algumas exceções) precisam ser cadastradas no CNO – Cadastro Nacional de Obras, bem como ser registrada no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO).

Esse processo é necessário para que o proprietário da obra possa recolher as contribuições devidas sobre a mesma, emitir a CND, legalizar o imóvel no cartório e receber o habite-se.

No entanto, por falta de conhecimento, algumas pessoas não providenciam a regularização no momento certo, e acabam descobrindo a pendência anos depois da conclusão da obra, normalmente, quanto pretendem vender o imóvel ou são notificados pela prefeitura.

Nesse caso, é preciso buscar orientação especializada e entender como regularizar obra antiga.

1.Recolhimento do INSS da obra

Para que uma obra possa ser averbada em cartório e a documentação da construção liberada, incluindo o habite-se e a matrícula no registro de imóveis, é preciso declarar e recolher o INSS da obra.

Esse processo se dá por meio do cadastro do CNO e aferição do SERO. No entanto, é importante esclarecer que as obras com mais de 5 (cinco) anos não estão sujeitas, a essa cobrança, em função do prazo de decadência.

A decadência nada mais é, que o prazo que o fisco tinha para identificar que você construiu sem recolher o INSS. Logo, se durante esse período você não foi notificado, você não pode mais ser cobrado.

Sendo assim, se a sua obra tem mais de 5 anos, você não vai precisar recolher o INSS. No entanto, mesmo assim, precisará seguir os trâmites normais de regularização.

2.Cadastro no CNO

CNO é a sigla para Cadastro Nacional de Obra e o primeiro passo para regularizar obra antiga. Siga as orientações abaixo:

1. Acesse o sistema CNO (no e-CAC);
2. Clique em Inscrever ou alterar obra;
3. Clique no botão Inscrever obra nova.

Durante o cadastro do CNO da obra, diversas informações vão precisar ser fornecidas, dentre elas:

• Nome da obra: Forneça um nome para identificar a obra;
• Início da obra: Informe a data em que a obra começou;
• CNAE: Marque uma ou mais atividades que correspondam ao tipo de obra executada;
• Unidade de medida: Informe a unidade de medida da obra;
• Medida: Informe o tamanho da obra;
• Endereço: Preencha as informações de endereço da obra.

3.Aferição do SERO

Após o cadastro da obra no CNO, você precisará cadastrar a mesma no SERO – Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, a fim de obter a guia para recolhimento do INSS da obra ou a dispensa de pagamento da mesma.

Veja nas orientações do passo a passo abaixo, o procedimento para cadastro da obra no SERO:

1. Acesse o portal e-CAC;
2. Clique na aba “Declarações e Demonstrativo”;
3. Na sequência, clique em “Acessar o SERO – Serviço Eletrônico de Aferição de Obra”;
4. Em seguida, clique no menu “Aferir Obra”;
5. Insira todos os dados da obra, conforme solicitado;
6. Após conferir todos os lançamentos, clique no botão “Concluir e enviar DCTF”.

4.Comprove que a obra é antiga

Quando uma obra tem menos de 5 anos, ao final do cadastro no SERO, o sistema gera automaticamente a guia para recolhimento do INSS da obra, e posterior emissão da CND de regularidade fiscal.

Essa guia é calculada com base em uma série de fatores, incluindo a metragem quadrada da construção, e tem como objetivo, garantir o recolhimento da contribuição previdenciária devida em função da mão de obra contratada para execução da mesma.

No entanto, se for comprovado que a obra possui mais de 5 anos, a guia em questão não será gerada, mas ainda assim, você poderá obter a CND, ou seja, a Certidão Negativa da Obra.

A Certidão Negativa é emitida após a regularização do INSS da obra no SERO, seja em virtude do pagamento da guia ou da sua decadência. Esse documento é fundamental para a averbação do imóvel no cartório e liberação do habite-se.

Documentos que comprovam que uma obra é antiga

De acordo com a Receita Federal, os seguintes documentos comprovam que uma obra é antiga:

A data de início da obra pode ser comprovada por um dos seguintes documentos:

• Comprovante de recolhimento de contribuições sociais no CNO/CEI da obra;
• Notas fiscais de prestação de serviços;
• Recibos de pagamento a trabalhadores;
• Comprovante de ligação, ou conta de água e luz;
• Notas fiscais de compra de material, nas quais conste o endereço da obra como local de entrega;
• Ordem de serviço ou autorização para o início da obra, quando contratada com órgão público;
• Alvará de concessão de licença para construção.

A data de término da obra pode ser comprovada por um dos seguintes documentos:

• Habite-se, Certidão de Conclusão de Obra (CCO);
• Um dos respectivos comprovantes de pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em que conste a área da edificação;
• Certidão de lançamento tributário contendo o histórico do respectivo IPTU;
• Auto de regularização, auto de conclusão, auto de conservação ou certidão expedida pela prefeitura municipal que se reporte ao cadastro imobiliário da época ou registro equivalente, desde que conste o respectivo número no cadastro, lançados em período abrangido pela decadência, em que conste a área construída, passível de verificação pela RFB;
• Termo de recebimento de obra, no caso de contratação com órgão público, lavrado em período decadencial;
• Escritura de compra e venda do imóvel, em que conste a sua área, lavrada em período decadencial;
• Contrato de locação com reconhecimento de firma em cartório em data compreendida no período decadencial, onde conste a descrição do imóvel e a área construída.

Alternativamente, a data de término da obra também pode ser comprovada por, no mínimo, 3 (três) dos seguintes documentos em conjunto:

• Correspondência bancária para o endereço da edificação, emitida em período decadencial;
• Contas de telefone ou de luz, de unidades situadas no último pavimento, emitidas em período decadencial;
• Declaração de Imposto sobre a Renda comprovadamente entregue em época própria à RFB, relativa ao exercício pertinente a período decadencial, na qual conste a discriminação do imóvel, com endereço e área;
• Vistoria do corpo de bombeiros, na qual conste a área do imóvel, expedida em período decadencial;
• Planta aerofotogramétrica do período abrangido pela decadência, acompanhada de laudo técnico constando a área do imóvel e a respectiva ART no Crea, ou RRT no CAU.

Observação importante: A depender da data de início e término da obra, a decadência do INSS pode ser parcial, e não total.

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A Brug Contabilidade é especializada em regularização de obras em todas as partes do país, e pode ajudar você!