Para o setor da construção civil, a reforma tributária trouxe um modelo inovador de tributação, com foco na não cumulatividade plena e no aproveitamento de créditos, mas também com um novo desafio: a correta aplicação do redutor de ajuste no cálculo do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Neste artigo, a Brug Contabilidade explica o que é o redutor de ajuste, como ele funciona e quais os impactos práticos para construtoras, incorporadoras e demais empresas do setor.
O novo sistema de tributação sobre o consumo
Com a reforma, os tributos ICMS, ISS, PIS e Cofins serão extintos gradualmente e substituídos por:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, que substitui PIS e Cofins;
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, que substitui ICMS e ISS;
Imposto Seletivo (IS), com incidência sobre bens prejudiciais à saúde e ao meio ambiente.
A principal inovação é a não cumulatividade ampla, ou seja, o contribuinte poderá descontar integralmente os créditos de IBS e CBS pagos nas etapas anteriores, o que não era possível no sistema atual.
Contudo, para respeitar as especificidades de setores como o imobiliário e a construção civil, a legislação previu regimes específicos e redutores, dentre eles o redutor de ajuste.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um mecanismo criado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações de venda de bens imóveis, com o objetivo de evitar a tributação sobre valores que não representam consumo ou valor agregado efetivo. Ele é aplicado exclusivamente por contribuintes que estão no regime regular de apuração do IBS/CBS.
De acordo com a LC 214/2025, o redutor de ajuste será aplicado antes do redutor social, e leva em consideração:
O custo de aquisição do imóvel, devidamente atualizado pelo IPCA;
O valor do ITBI ou laudêmio pago na operação anterior de aquisição;
As contrapartidas urbanísticas ou ambientais fornecidas ao poder público (ex: áreas doadas, obras públicas vinculadas ao empreendimento).
Esses valores são considerados custos incorporados à operação e, por isso, não devem compor a base de cálculo do imposto sobre o consumo.
Por que o redutor de ajuste é importante para a construção civil?
A construção civil é um setor que lida com prazos longos, contratos complexos e margens apertadas. Historicamente, esse setor sofre com tributação cumulativa, especialmente quando as empresas não conseguem aproveitar os créditos de tributos pagos nas aquisições de insumos e serviços.
Com a reforma, há a promessa de um modelo mais justo e equilibrado, onde o imposto incide apenas sobre o valor adicionado ao longo da cadeia. Contudo, sem o redutor de ajuste, haveria o risco de tributar novamente valores que já foram onerados na etapa anterior (como a aquisição do terreno ou o pagamento do ITBI), distorcendo o custo efetivo da obra e onerando o consumidor final.
Portanto, o redutor de ajuste é essencial para preservar a neutralidade tributária e garantir a viabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários e das obras de construção.
Como é feito o cálculo do redutor de ajuste?
O cálculo do redutor de ajuste depende da situação do imóvel e do momento em que ele foi adquirido ou começou a ser construído. A LC 214/2025 prevê três cenários distintos:
1. Imóvel em construção em 31/12/2026
Para imóveis que estiverem em construção na data de transição do novo sistema:
O redutor será calculado com base no custo de aquisição do terreno e no valor dos bens e serviços adquiridos até 31/12/2026;
Ambos os valores devem ser atualizados pelo IPCA, o índice oficial de inflação.
2. Imóvel já pertencente ao contribuinte em 31/12/2026
Neste caso, o contribuinte pode optar por:
Utilizar o custo de aquisição atualizado pelo IPCA; ou
Utilizar o valor de referência cadastrado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Essa escolha permite maior flexibilidade para empresas que possuem imóveis em estoque ou ativos antigos.
3. Imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027
A partir da vigência plena do novo modelo, o redutor será calculado com base no custo de aquisição, sem necessidade de atualização ou alternativas. Isso simplifica a apuração, mas exige controle rigoroso dos documentos e notas fiscais.
Aplicação prática: um exemplo ilustrativo
Suponha que uma construtora adquiriu um terreno em 2025 por R$ 2 milhões, pagando R$ 100 mil de ITBI. Entre 2025 e 2026, ela investiu R$ 5 milhões na construção do empreendimento. Em 2027, ao vender as unidades por R$ 10 milhões, o redutor de ajuste será:
Custo do terreno atualizado: R$ 2,2 milhões
Custo da obra (bens e serviços adquiridos até 2026): R$ 5 milhões
ITBI pago: R$ 100 mil
Redutor total: R$ 7,3 milhões
Assim, a base de cálculo do IBS/CBS será:
R$ 10 milhões – R$ 7,3 milhões = R$ 2,7 milhões
Aplicando ainda o redutor de alíquota de 50% (venda de imóvel), a alíquota efetiva será inferior à padrão, incidindo sobre uma base menor. Isso reduz significativamente a carga tributária, respeitando a lógica da não cumulatividade.
Relação com outros redutores
Após a aplicação do redutor de ajuste, ainda podem ser aplicados:
Redutor social: R$ 100 mil por unidade residencial nova ou R$ 30 mil por lote;
Redutor de alíquota: 50% na venda e 70% em locações.
Esses mecanismos se somam para garantir um modelo de tributação mais justo e aderente às práticas do setor.
Cuidados e exigências
Para utilizar corretamente o redutor de ajuste, as empresas deverão:
Manter controle contábil e documental rigoroso sobre os custos do terreno e da construção;
Atualizar corretamente os valores com base no IPCA;
Documentar as contrapartidas urbanísticas ou ambientais concedidas ao município;
Avaliar caso a caso a melhor forma de apuração, conforme a data de aquisição ou construção.
A ausência de controle pode levar à tributação indevida e à perda do direito ao redutor, impactando diretamente a rentabilidade dos projetos.
O que ainda precisa ser regulamentado?
Apesar de previsto na LC 214/2025, o redutor de ajuste ainda carece de regulamentação complementar para tratar de detalhes como:
Quais documentos serão aceitos para comprovação dos custos;
Procedimentos de atualização dos valores pelo IPCA;
Interações com os sistemas municipais e estaduais para fins de controle e cruzamento de dados.
As empresas do setor devem acompanhar as regulamentações futuras para garantir o correto aproveitamento dos redutores.
Conclusão
A criação do redutor de ajuste na reforma tributária representa um importante avanço para o setor da construção civil. Ele visa corrigir distorções históricas do sistema tributário e garantir que apenas o valor agregado na operação seja efetivamente tributado.
Por outro lado, sua correta aplicação exige preparo técnico, controle contábil rigoroso e acompanhamento jurídico e tributário constante.
A Brug Contabilidade está pronta para ajudar sua empresa a entender e aplicar corretamente os redutores da LC 214/2025, protegendo sua margem de lucro e assegurando conformidade com o novo modelo tributário.
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