A Reforma Tributária aprovada por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças profundas para o sistema tributário brasileiro, especialmente no que se refere à tributação sobre o consumo.
Um dos principais marcos dessa reforma foi a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituem tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins.
Para o setor imobiliário, essas alterações representam um novo paradigma, com impactos relevantes nas operações de incorporação, construção, venda e locação de imóveis.
O que são o IBS e a CBS?
O IBS e a CBS são os dois tributos que passam a compor o novo modelo de tributação sobre o consumo no Brasil. A CBS, de competência federal, substitui as contribuições do PIS e da COFINS.
Já o IBS, de competência estadual e municipal, substitui os tributos ICMS e ISS. Ambos incidem de forma não cumulativa, ou seja, o contribuinte poderá aproveitar créditos relativos aos tributos pagos em etapas anteriores da cadeia produtiva.
Essa sistemática aproxima o modelo brasileiro de padrões internacionais de tributação sobre o valor agregado (IVA), tornando o sistema mais transparente, eficiente e menos suscetível a disputas judiciais.
O princípio é simples: tributar apenas o valor agregado em cada etapa da produção ou comercialização de bens e serviços.
Cronograma de implantação
A implementação do novo modelo será gradual:
2026: início da cobrança teste com alíquota simbólica;
2027: entrada em vigor da CBS, extinguindo PIS e Cofins;
2029: entrada em vigor do IBS, extinguindo ICMS e ISS;
2033: extinção completa dos tributos antigos, com encerramento do período de transição.
Durante esse período, os contribuintes conviverão com os dois sistemas, o que exigirá atenção redobrada para o correto cumprimento das obrigações acessórias e aproveitamento dos créditos.
Tratamento diferenciado para o setor imobiliário
Reconhecendo a complexidade e especificidade das atividades imobiliárias e da construção civil, a Reforma Tributária criou um regime específico para operações com bens imóveis, disciplinado nos artigos 251 a 262 da LC 214/2025.
Esse regime especial abrange atividades como:
Construção civil e incorporação imobiliária;
Alienação de imóveis (inclusive adjudicação e parcelamento de solo);
Locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis;
Administração e intermediação de bens imóveis;
Constituição de direitos reais (exceto garantias).
Importante: operações de permuta de imóveis não serão tributadas pelo IBS/CBS (exceto pela parte em dinheiro, a chamada “torna”).
Redutores aplicáveis no setor imobiliário
O Regime Específico concede redutores de base de cálculo e de alíquota com o objetivo de adaptar a tributação à realidade do setor, compensando o fato de que os bens imóveis não são consumíveis e frequentemente passam por longos ciclos de produção e comercialização.
Entre os principais redutores, temos:
Redutor de alíquota: nas operações de venda de imóveis, aplica-se uma redução de 50% da alíquota padrão do IBS/CBS; na locação, arrendamento e cessão onerosa, a redução é de 70%;
Redutor social: nas vendas de imóveis residenciais novos, o valor da base de cálculo é reduzido em R$ 100 mil por imóvel. No caso de lotes residenciais, a redução é de R$ 30 mil. Para locações residenciais, aplica-se um redutor de R$ 600 por mês;
Redutor de ajuste: deduz do valor da base de cálculo os custos de aquisição do imóvel, tributos pagos na compra anterior (como ITBI e laudêmio) e contrapartidas urbanísticas ou ambientais realizadas.
Quando a pessoa física será contribuinte de IBS/CBS?
Embora a regra geral seja que apenas pessoas jurídicas sejam contribuintes do IBS e da CBS, a LC 214/2025 prevê hipóteses específicas em que pessoas físicas também estarão sujeitas à incidência desses tributos em operações com imóveis, a depender da habitualidade ou volume da atividade:
Venda: mais de três imóveis distintos no ano, desde que não estejam no patrimônio há mais de cinco anos; ou mais de um imóvel construído pela própria pessoa nos últimos cinco anos;
Locação: mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil; ou receita anual superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis.
Nesses casos, a pessoa física será tratada como contribuinte de IBS/CBS, além de continuar sujeita ao IRPF.
Regras para pessoas jurídicas
A tributação para pessoas jurídicas varia conforme o regime adotado:
Lucro Presumido: base de cálculo presumida (8% para vendas e 32% para aluguéis), com alíquotas de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins fixas;
Lucro Real: base de cálculo sobre o lucro efetivo, exigindo maior controle contábil, mas permitindo maior aproveitamento de créditos.
Com a entrada em vigor do IBS/CBS, todas as empresas – independentemente do regime de IR – deverão seguir o regime específico para atividades imobiliárias, respeitando os redutores e limites estabelecidos pela LC 214/2025.
Regime de transição para contratos em andamento
A legislação prevê regimes de transição para contratos celebrados antes da vigência plena da reforma. Por exemplo:
Locações residenciais e não residenciais com contrato firmado até 16/01/2025 poderão seguir até 2028 com alíquota reduzida de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a crédito de IBS/CBS;
Incorporações iniciadas até 2029 poderão manter o Regime Especial de Tributação (RET) da Lei nº 10.931/2004.
A transição busca evitar impactos negativos em contratos de longo prazo, especialmente em empreendimentos em andamento.
Contratos de construção civil e o fato gerador do tributo
Um ponto sensível na reforma é a definição do momento do fato gerador nos contratos de construção civil. A LC 214/2025 estabelece que o fato gerador ocorre no momento do fornecimento do serviço, o que pode gerar dúvidas em contratos por etapas, como empreitadas com medições ou contratos por preço máximo garantido (PMG).
Ainda há incerteza se o tributo será exigido:
No momento da assinatura do contrato;
Durante as etapas de execução;
Ou apenas na conclusão da obra.
Uma regulamentação mais precisa será necessária para garantir segurança jurídica e previsibilidade aos contratos do setor.
Fundos imobiliários e consórcios
A LC 214/2025 considera fundos de investimento imobiliário (FII) e consórcios como contribuintes do IBS/CBS, o que gerou polêmica. Como os fundos são considerados “comunhão de recursos” e não exercem atividade econômica direta, há questionamentos sobre a legalidade dessa previsão.
Nos consórcios, a legislação prevê que a administradora não será responsável pelo tributo nas aquisições feitas com carta de crédito, mas a forma de apuração e rateio de créditos entre os consorciados ainda precisa ser detalhada.
Oportunidades e desafios
A reforma tributária traz oportunidades importantes para o setor:
Maior transparência e simplicidade na apuração de tributos;
Eliminação de acúmulo de tributos não creditáveis em etapas anteriores;
Possibilidade de planejamento tributário mais eficiente com base no novo sistema.
Por outro lado, também impõe desafios:
Necessidade de revisão de contratos, especialmente de longo prazo;
Adequação de sistemas de gestão e escrituração contábil;
Acompanhamento constante de regulamentações complementares e ajustes nos redutores.
Conclusão
A substituição do ICMS, ISS, PIS e Cofins pelo IBS e pela CBS representa uma das maiores transformações do sistema tributário brasileiro nas últimas décadas. Para o setor imobiliário, que historicamente teve tratamento específico, essa mudança requer uma reavaliação completa de rotinas fiscais, contratos e estratégias empresariais.
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