A tão esperada reforma tributária começou a sair do papel e já está causando impactos importantes para diversos segmentos econômicos — especialmente no setor de locação.
Um dos pontos que mais tem chamado a atenção é a introdução de uma alíquota reduzida de 3,65% para operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, conforme disposto no artigo 487 da Lei Complementar 214/2025, que institui os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Neste artigo, você vai entender em detalhes o que significa essa alíquota reduzida, quem pode se beneficiar, quais são os critérios exigidos e como essa medida afeta os contratos de locação, sejam eles residenciais ou não residenciais.
O que muda com a reforma tributária?
A reforma tributária tem como um de seus objetivos principais unificar e simplificar os tributos sobre o consumo, substituindo impostos federais, estaduais e municipais por dois tributos:
CBS – que substituirá PIS e COFINS, de competência federal;
IBS – que substituirá ICMS (estadual) e ISS (municipal).
No novo cenário, as operações de locação de imóveis — que antes sofriam incidência apenas de PIS e COFINS em regime cumulativo, com alíquota total de 3,65% — passariam a ser tributadas por uma alíquota mais elevada de IBS e CBS, ainda não oficialmente divulgada, mas estimada entre 20% e 27%.
Para evitar impactos negativos imediatos sobre contratos já existentes, o artigo 487 da nova legislação prevê uma opção de regime especial com alíquota reduzida, limitada a contratos firmados antes da sanção da lei.
O que diz o artigo 487 do PLP 68/2024?
O artigo 487 é o coração dessa medida. Ele estabelece que os contribuintes que realizam locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, com contratos firmados por prazo determinado até a data de publicação da lei, poderão optar pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida, à alíquota total de 3,65%.
Essa alíquota representa uma tentativa de preservar a neutralidade tributária dos contratos antigos, mantendo a mesma carga atualmente aplicada com PIS e COFINS em regime cumulativo.
Entretanto, essa opção não é automática nem irrestrita. Há critérios rigorosos que devem ser observados, conforme veremos a seguir.
Quem pode optar pela alíquota reduzida de 3,65%?
A opção pelo regime com alíquota reduzida está restrita a contratos firmados por prazo determinado e exige comprovação formal da sua existência antes da data de sanção da lei. Os requisitos variam conforme o tipo de locação:
Para contratos não residenciais:
O contrato deve ter sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar;
A data de assinatura deve ser comprovada por:
Firma reconhecida, ou
Assinatura eletrônica;
O contrato deve ser:
Registrado em cartório (Registro de Imóveis ou Títulos e Documentos) até 31/12/2025, ou
Disponibilizado para a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento que ainda será publicado.
A opção valerá durante todo o prazo original do contrato.
Para contratos residenciais:
Também devem ter sido firmados até a data de publicação da Lei Complementar;
A data pode ser comprovada por:
Firma reconhecida,
Assinatura eletrônica,
Ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato;
A opção valerá pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Esses contratos, portanto, precisam estar formalizados e documentados, caso contrário, o contribuinte ficará sujeito às novas alíquotas cheias, mais onerosas.
Cuidados importantes com os contratos antigos
Para usufruir da alíquota reduzida, o contribuinte precisa comprovar a existência e regularidade do contrato. Isso significa que é necessário:
Ter cópia do contrato assinado até a data da sanção da lei;
Garantir que o documento possua firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida;
Providenciar o registro em cartório (ou atender às obrigações futuras de disponibilização ao fisco);
No caso de contratos residenciais, manter os comprovantes de pagamento nos primeiros meses da locação.
Se esses requisitos não forem atendidos, a alíquota padrão dos novos tributos será aplicada, o que pode representar um impacto significativo na carga tributária da operação.
Quais as limitações do regime de alíquota reduzida?
Além de restrita a contratos antigos e formalmente comprovados, a opção pela alíquota de 3,65% acarreta algumas limitações importantes:
Não permite a apropriação de créditos de IBS e CBS sobre as operações relacionadas ao bem imóvel sujeito à alíquota reduzida;
Afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre essas receitas;
Impede o uso de redutores sociais previstos em outros artigos da legislação;
O recolhimento é considerado definitivo, ou seja, não há direito à restituição ou compensação;
Exige escrituração contábil segregada, identificando as receitas, despesas e custos vinculados ao imóvel submetido ao regime opcional;
Os custos e despesas indiretos atribuídos à operação devem ser apropriados proporcionalmente e os créditos deles decorrentes devem ser estornados.
Na prática, o contribuinte precisa organizar seu sistema contábil para segregar essas operações, mantendo registros detalhados que comprovem o enquadramento na regra especial.
Como comprovar a elegibilidade para a alíquota reduzida?
O contribuinte deve, o quanto antes, revisar todos os contratos de locação firmados e garantir que atendem aos seguintes pontos:
Foram assinados antes da data de publicação da lei;
Possuem firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
Estão registrados em cartório (no caso de contratos não residenciais);
Ou, no caso de contratos residenciais, há comprovantes de pagamento nos prazos previstos.
Essa revisão é essencial, pois a lei exige prova inequívoca da data de assinatura, e o prazo para registro em cartório termina em 31/12/2025.
Vantagens da alíquota reduzida
Redução da carga tributária efetiva: em vez de pagar uma alíquota total de até 25%, o contribuinte paga apenas 3,65%;
Previsibilidade: contratos antigos permanecem com a mesma carga tributária até o fim de sua vigência;
Evita necessidade de renegociação imediata de contratos devido ao aumento de custos com os novos tributos;
Facilidade para investidores imobiliários e empresas patrimoniais, que muitas vezes firmam contratos de longo prazo com margens apertadas.
Conclusão
A alíquota reduzida de 3,65% para locação de bens imóveis representa uma oportunidade importante para manter a competitividade de contratos antigos no setor imobiliário, diante das novas exigências da reforma tributária. No entanto, trata-se de uma medida restritiva e condicionada ao cumprimento rigoroso de critérios legais, que exigem atenção imediata por parte dos contribuintes.
Se você possui contratos de locação firmados antes da nova lei e quer garantir o direito ao regime especial com alíquota reduzida, a hora de agir é agora.
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