Vender um imóvel é, muitas vezes, uma grande conquista financeira. No entanto, quando o preço de venda supera o preço de compra, surge o ganho de capital, um lucro que deve ser apurado e, em muitos casos, tributado.
Entender como calcular esse ganho e quais são as regras de tributação é essencial para evitar surpresas na hora de preencher a Declaração do Imposto de Renda e cumprir com suas obrigações fiscais.
A Brug Contabilidade, especialista em consultoria tributária e imobiliária, preparou este guia completo para mostrar passo a passo como calcular o ganho de capital na venda de imóveis, quais alíquotas se aplicam, prazos para recolhimento, situações de isenção e como declarar corretamente no GCAP e no programa do IRPF.
Para saber mais e conferir o que o nosso time de especialistas separou para você, continue conosco e acompanhe este artigo até o final.
O que é ganho de capital na venda de imóvel?
O ganho de capital na venda de imóvel é a diferença positiva entre o valor de alienação (venda) e o custo de aquisição (compra) da propriedade. Em outras palavras, sempre que você vende um imóvel por um preço maior do que aquele pelo qual o adquiriu, existe um ganho de capital que deve ser identificado e declarado.
Apesar de simples na definição, o cálculo pode envolver diversos componentes de custo, como despesas de corretagem, reformas e taxas de cartório.
Por isso, é fundamental manter todos os comprovantes organizados para apurar o valor efetivo investido no imóvel ao longo do tempo.
Componentes do custo de aquisição
Para apurar corretamente o ganho de capital, não basta considerar apenas o valor pago na compra do imóvel. É preciso incluir também:
- Despesas de corretagem: Comissão paga à imobiliária ou corretor;
- Despesas cartoriais: Escritura, registro e laudêmio (se aplicável);
- Reformas e benfeitorias: Valores investidos em melhorias que agregam valor ao bem;
- Despesas com impostos: ITBI e outras taxas diretamente relacionadas à aquisição.
Somando todos esses custos ao valor de compra, obtém-se a base de custo do imóvel. A partir daí, basta subtrair esse montante do valor da venda para encontrar o ganho de capital bruto.
Como calcular o ganho de capital?
Suponha o exemplo de um imóvel comprado por R$ 650.000,00, com R$ 20.000,00 de despesas de corretagem e R$ 30.000,00 em reformas. A base de custo será:
R$ 650.000,00 (compra)
+ R$ 20.000,00 (corretagem)
+ R$ 30.000,00 (reformas)
= R$ 700.000,00 (custo total)
Se você vender esse mesmo imóvel por R$ 850.000,00, o ganho de capital será:
R$ 850.000,00 (venda)
– R$ 700.000,00 (custo total)
= R$ 150.000,00 (ganho de capital)
Esse valor de R$ 150 mil é a base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital.
Alíquotas do IR sobre ganho de capital
A tributação sobre ganho de capital na venda de imóveis segue uma tabela progressiva de alíquotas, aplicada somente ao lucro apurado, não ao valor total da venda:
- 15% sobre a parcela do ganho de capital até R$ 5 milhões;
- 17,5% sobre a parcela que exceder R$ 5 milhões até R$ 10 milhões;
- 20% sobre a parcela que exceder R$ 10 milhões até R$ 30 milhões;
- 22,5% sobre a parcela que exceder R$ 30 milhões.
No exemplo anterior (ganho de R$ 150 mil), toda a faixa está na primeira alíquota:
R$ 150.000,00 × 15% = R$ 22.500,00
Essa é a quantia de IRGC (Imposto de Renda sobre Ganho de Capital) a ser recolhida via DARF.
Prazos e pagamentos
O prazo para pagamento do imposto sobre ganho de capital é até o último dia útil do mês subsequente ao da venda. Seguindo o exemplo:
- Venda em abril → pagamento até o último dia útil de maio.
O recolhimento é feito por meio de DARF, gerado pelo programa GCAP (Ganhos de Capital), fornecido pela Receita Federal.
Caso o pagamento seja efetuado após o vencimento, incidem multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) e juros de mora, calculados pela Selic.
Isenções e reduções do IR sobre ganho da capital na venda de imóveis
Existem situações em que o vendedor pode ficar isento do pagamento do IR sobre ganho de capital. As principais são:
Imóveis adquiridos até 1969: Imóveis comprados até 31/12/1969 são totalmente isentos, independente da data de venda, conforme legislação em vigor.
Desconto progressivo (1970–1988): Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, aplica-se redução percentual no IR, de 100% para compras em 1969, caindo 5 pontos percentuais a cada ano até 1988. Essa regra diminui gradualmente o imposto devido, zerando a partir de 1989.
Venda de único imóvel até R$ 440 mil: Se o contribuinte possuir apenas um imóvel e vendê-lo por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, sem ter alienado outro imóvel nos últimos cinco anos, a operação é isenta.
Reaplicação em novo imóvel residencial: Se o vendedor adquirir, em até 180 dias, outro imóvel residencial cujo valor seja igual ou superior ao da alienação, há isenção total. Se o valor do novo imóvel for inferior, a diferença será tributada.
Como declarar venda de imóvel?
- Abra o GCAP e cadastre o imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando dados da compra (data, valor, custos) e da venda (valor de alienação e data).
- O sistema calcula automaticamente o ganho de capital bruto e líquido, aplicando alíquotas e isenções.
- Gere o DARF para pagamento do Imposto devido.
Importação para o IRPF
- No programa do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), acesse o menu “Ganhos de Capital” e clique em “Importar GCAP” no ano correspondente.
- Após a importação, verifique os valores lançados em “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
- Em “Bens e Direitos”, selecione o imóvel vendido e informe o CNPJ/CPF do adquirente e o valor da alienação, zerando o saldo no ano-base.
Conclusão
Calcular o ganho de capital na venda de imóveis envolve não apenas a subtração simples entre valor de venda e custo de aquisição, mas também a correta inclusão de despesas acessórias, o entendimento das alíquotas progressivas e a atenção às regras de isenção.
O uso do GCAP e a importação para o IRPF facilitam o cumprimento das obrigações, mas o acompanhamento por um profissional de contabilidade assegura que todo o processo seja feito de forma precisa e vantajosa.
Se você está planejando vender um imóvel ou quer revisar cálculos de ganho de capital, a Brug Contabilidade está pronta para ajudar.
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