Regularizar uma obra requer mais do que apenas cuidado com prazos e documentações: é fundamental obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) de obra, comprovando que todos os encargos previdenciários foram quitados corretamente.
Sem esse documento, não é possível averbar a obra na matrícula do imóvel, comprometer a obtenção do Registro Geral de Imóveis (RGI) e realizar financiamentos ou vendas futuras. Além disso, o custo do INSS da obra pode ser reduzido legalmente, gerando economia relevante para o proprietário.
Neste guia, a Brug Contabilidade explica o que é a CND de obra, os passos para emiti‑la e as melhores estratégias para diminuir a carga previdenciária antes da regularização.
O que é a CND de obra e por que ela é essencial
A CND de obra, emitida pela Receita Federal, atesta que não existem débitos relativos às contribuições previdenciárias devidas em obras de construção civil contratadas por pessoa física.
Trata‑se de uma certidão digital que abrange todos os recolhimentos feitos por meio do Serviço Eletrônico para Regularização de Obras (SERO). Sem essa certidão, a prefeitura não liberará a averbação da construção na matrícula do imóvel, impedindo qualquer transação imobiliária ou obtenção de financiamento junto a bancos oficiais e privados.
Para o proprietário, a CND representa não apenas a conformidade fiscal, mas também a segurança jurídica de que não haverá surpresas futuras, como cobranças retroativas ou impedimentos em cartório. Além disso, estando em dia, é possível negociar melhores condições de crédito imobiliário e valorizar o patrimônio.
Requisitos básicos para emissão da CND de obra
Antes de solicitar a CND, é necessária a quitação de todos os encargos previdenciários calculados no SERO. Isso inclui contribuições sobre:
Mão de obra terceirizada: autônomos, empreiteiros e prestadores de serviço sem vínculo CLT.
Encargos descontáveis: RAT (Riscos Ambientais do Trabalho), salário‑família e eventuais retenções previstas em lei.
Parcelamentos anteriores: em caso de débitos residuais de obras anteriores.
É essencial que o proprietário possua:
CPF ativo e sem restrições cadastrais.
Acesso ao Portal e‑CAC ou ao aplicativo SERO com certificação digital (e‑CPF).
Documentação de comprovação de gastos, recibos e contratos de prestação de serviços.
Ter esses elementos organizados evita rejeições no sistema e garante rapidez na emissão da CND.
Passo a passo para emitir a CND de obra
Emitir a CND de obra pode ser uma tarefa simples, desde que todos os passos sejam seguidos com atenção:
Planejamento inicial
Antes de iniciar o projeto, abra um processo no SERO informando dados do imóvel, endereço, responsáveis técnicos e previsão de valores de mão de obra. Isso ajuda a monitorar, desde o começo, as obrigações previdenciárias.Preenchimento no SERO
No portal do SERO, escolha a opção “Regularização de Obras” e informe, para cada competência (mês), o valor total da mão de obra contratada. O sistema calcula automaticamente as contribuições de INSS e descontos permitidos.Geração da guia (GPS)
Após consolidar os valores, o SERO emite o Documento de Arrecadação (GPS) para recolhimento em guia única ou parcelado. Recomenda‑se optar pelo parcelamento racionalizado, equilibrando fluxo de caixa sem comprometer prazos.Recolhimento dos valores
Pague as guias até a data de vencimento para evitar acréscimos de juros e multas. Utilize comprovantes eletrônicos e confirme o processamento junto ao banco.Emissão da CND
Com todos os recolhimentos quitados, acesse o e‑CAC, selecione “Certidões” > “Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND)”. Informe o número do processo SERO e aguarde a emissão imediata do documento, que estará disponível para download em formato PDF.Averbação no cartório
Apresente a CND na matrícula do imóvel, junto à prefeitura, para averbação da construção. Somente após essa averbação o imóvel estará legalizado para venda, financiamento ou refinanciamento.
Estratégias legais para reduzir o INSS antes da emissão da CND
Embora o recolhimento seja obrigatório, existem deduções previstas em lei que, quando corretamente aplicadas, podem diminuir a base de cálculo e resultar em até 70% de economia sobre o valor inicialmente apurado:
Deduções de encargos obrigatórios: o SERO permite descontar alíquotas de RAT (Riscos Ambientais do Trabalho) e salário‑família, reduzindo a alíquota efetiva de 20% para algo em torno de 13% a 18%, conforme o grau de risco da obra.
Declaração de mão de obra própria: comprovar que parte dos serviços foi executada pelo próprio proprietário ou por familiares (até 2º grau) reduz a base de cálculo, pois não incide contribuição previdenciária sobre trabalho não remunerado.
Planejamento de etapas: dividir o projeto em fases (fundação, estrutura, acabamento) permite emitir guias parciais no momento exato de contratação de cada serviço, evitando acumular valor elevado em uma única competência.
Atenção a convênios municipais: em algumas cidades, acordos com prefeituras permitem aplicar alíquotas menores em obras de interesse social ou de pequeno porte, bastando comprovar a destinação do imóvel.
Adotar essas práticas desde o início do projeto, com suporte de um contador experiente, garante redução significativa sem infringir a legislação.
Dicas práticas para comprovar as deduções
Para comprovar corretamente cada dedução e evitar questionamentos em uma eventual fiscalização, é importante:
Manter recibos discriminados: cada comprovante de pagamento deve conter nome do prestador, CNPJ/CPF, serviço executado, valor e período.
Elaborar contratos de prestação de serviço: contratos bem redigidos, com cláusulas de responsabilidades, demonstram a origem dos valores e facilitam a legitimação das deduções.
Registrar atividades do proprietário: documentos simples, como declarações firmadas em cartório, podem atestar a participação do proprietário em atividades não remuneradas.
Organizar planilhas de acompanhamento: um controle cronológico das guias geradas e pagas, com indicação de eventuais parcelamentos, ajuda a demonstrar conformidade.
Essas ações asseguram que, ao preencher o SERO, todos os campos estejam respaldados documentalmente, evitando glosas ou exigências adicionais.
Principais erros e como evitá‑los
Ao lidar com a regularização de obra, alguns equívocos são recorrentes e podem gerar atrasos ou multas:
Preenchimento incorreto de valores: informar valores totais de notas fiscais em vez de discriminar apenas a mão de obra gera cálculo excessivo de INSS.
Atraso no pagamento das guias: perder o prazo implica em juros de mora e multa, que aumentam o custo global.
Ausência de comprovação de RAT e salário‑família: não deduzir essas alíquotas significa pagar 20% integral sobre toda a base de cálculo.
Falta de atualização cadastral no SERO: alterações no responsável técnico ou endereço sem comunicação ao sistema podem invalidar o processo.
Uma auditoria prévia, conduzida por contadores especializados como a equipe da Brug Contabilidade, identifica essas falhas e corrige registros antes do vencimento das guias.
Vantagens de ter a CND de obra em dia
Manter a CND de obra atualizada traz benefícios que vão além da conformidade:
Agilidade em financiamentos: bancos exigem CND para liberar crédito imobiliário ou reforma financiada.
Valorização do imóvel: propriedade com documentos em ordem atrai compradores e investidores, aumentando sua liquidez.
Tranquilidade jurídica: reduz a exposição a autuações e bloqueios judiciais decorrentes de débitos previdenciários.
Eficiência fiscal: ter controle total sobre as contribuições permite previsibilidade de custos e melhor planejamento financeiro.
Para o proprietário, essas vantagens se traduzem em menores custos de capital, facilidade de transações e segurança patrimonial.
Como a Brug Contabilidade pode ajudar
Na Brug Contabilidade, somos especialistas em regularização de obras para pessoa física e dominamos todas as nuances do SERO e da legislação previdenciária. Nosso serviço inclui:
Diagnóstico personalizado
Avaliamos o status atual do seu projeto, identificando oportunidades de redução de base de cálculo e eventuais pendências.Preenchimento e revisão de SERO
Conduzimos todo o processo de alimentação do sistema, garantindo que cada campo seja preenchido com precisão e amparado por documentos.Gestão de guias e parcelamentos
Programamos recolhimentos e, quando necessário, negociamos parcelamentos com o menor impacto de juros e multas.Emissão da CND
Acompanhamos até a obtenção da certidão e orientamos sobre a averbação em cartório e demais etapas finais.Atualização contínua
Mantemos você informado sobre mudanças na legislação, convenções municipais e melhores práticas para obras futuras.
Nossa experiência já gerou economia média de 60% a 70% no INSS de obra para diversos clientes, combinando segurança jurídica e redução de custos.
Conclusão
Emitir a CND de obra com redução de imposto é uma tarefa que requer planejamento, documentação rigorosa e conhecimento especializado.
Ao seguir o passo a passo apresentado e adotar as estratégias de redução, você garante a regularização completa do seu imóvel, evita multas e aproveita benefícios fiscais que podem transformar o custo total da obra.
Não deixe para a última hora: entre em contato agora mesmo com a Brug Contabilidade, agende sua consultoria e descubra como regularizar sua obra com economia e tranquilidade. A conformidade previdenciária nunca foi tão acessível!
