Muitas pessoas investem na construção ou reforma de imóveis ao longo do ano e, quando chega a época da Declaração do Imposto de Renda (IRPF), surgem dúvidas sobre como informar corretamente esses gastos.
Afinal, todo investimento em obra representa um acréscimo no valor do bem, e se for declarado de forma equivocada ou omitido, o contribuinte pode ter problemas com a Receita Federal ou deixar de pagar menos imposto na hora da venda do imóvel.
Neste artigo, a Brug Contabilidade explica como declarar os investimentos em obras no IRPF, quais documentos são exigidos, como comprovar os valores, e qual o impacto disso na apuração do imposto sobre ganho de capital em uma futura venda.
Por que lançar o investimento em obra na declaração do IRPF?
A principal razão para declarar corretamente os investimentos realizados em uma obra é atualizar o custo de aquisição do imóvel. Isso é importante porque, no momento da venda, o imposto sobre ganho de capital (15% sobre o lucro) será calculado com base na diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado.
Se o contribuinte não lançar o valor da obra, ele pode pagar mais imposto futuramente, já que a Receita entenderá que o custo do imóvel foi menor do que realmente foi.
Quais investimentos em obra podem ser incluídos no IRPF?
A Receita Federal permite que o contribuinte some ao valor do imóvel os seguintes investimentos:
Construção do imóvel em terreno próprio;
Ampliação ou reforma estrutural (ex: construção de área gourmet, ampliação de cômodos, substituição de telhado);
Projetos e licenças relacionados à obra (ex: projeto arquitetônico, alvará, ART);
Materiais de construção;
Mão de obra contratada com recibo (pedreiros, mestres de obras, eletricistas, encanadores etc.);
Gastos com regularização (registro de imóvel, habite-se, escritura, averbações);
Despesas com fiscalização e taxas municipais, quando aplicáveis.
É importante destacar que gastos com decoração, móveis e utensílios não entram no custo do imóvel, pois não são incorporados permanentemente à estrutura.
Onde declarar o investimento de obra no IRPF?
O investimento deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “01 – Bens Imóveis”.
Se o imóvel ainda não tiver sido declarado em anos anteriores (como no caso de um terreno onde a obra foi construída), o contribuinte deverá:
Criar um novo item;
Selecionar o código “11 – Casa”, “12 – Apartamento” ou outro conforme o tipo do imóvel;
Informar os dados do imóvel, como localização, matrícula e número do IPTU.
Se o terreno já foi declarado em anos anteriores, o valor da construção será acrescido ao valor do imóvel já declarado, somando-se ao custo de aquisição.
- No campo “Discriminação”, deve-se detalhar as informações da obra:
Exemplo: “Imóvel localizado na Rua X, nº Y, bairro Z, município tal. Construção realizada no terreno próprio adquirido em [ano], com início da obra em [mês/ano] e término em [mês/ano]. Valor investido na construção/reforça no ano de 2024: R$ XX.XXX,XX. Obra regularizada com alvará e ART, conforme documentos comprobatórios.”
No campo “Situação em 31/12/2023”, repita o valor anterior declarado (caso o imóvel já existia);
No campo “Situação em 31/12/2024”, informe o valor total atualizado com a soma dos investimentos realizados na obra no ano-base 2024.
Exemplo:
Se em 31/12/2023 o terreno valia R$ 150.000 e você investiu R$ 120.000 em construção em 2024, então:
Situação em 31/12/2023: R$ 150.000
Situação em 31/12/2024: R$ 270.000
Como comprovar os investimentos feitos na obra?
A Receita Federal pode solicitar a comprovação dos gastos, especialmente se houver questionamento ou fiscalização. Por isso, é essencial guardar todos os documentos que justificam os valores lançados:
Notas fiscais de compra de materiais de construção (em nome do contribuinte);
Recibos de pagamento da mão de obra (com nome, CPF e assinatura do prestador);
Contrato com engenheiro ou arquiteto, com ART registrada no CREA ou CAU;
Comprovantes de pagamento (transferência, PIX, cheques);
Documentos da prefeitura: alvará de construção, licença, habite-se.
A dica é manter todos os documentos organizados em uma pasta digital ou física, por no mínimo 5 anos, prazo em que a Receita pode revisar as declarações.
Obra com CNO: preciso declarar?
Sim. Desde 2018, a Receita Federal exige que obras de construção civil sejam registradas no CNO – Cadastro Nacional de Obras.
O CNO é obrigatório em obras que:
Exigem alvará ou licença;
Têm responsabilidade técnica de engenheiro ou arquiteto;
Envolvem contratação de mão de obra ou empresa.
Imóvel construído em terreno de terceiros: como declarar?
Se você construiu um imóvel em terreno que pertence a terceiros (ex: terreno do cônjuge, dos pais ou de um condomínio), deve-se consultar um contador, pois esse tipo de situação exige declaração mais específica.
Nesses casos, é possível registrar o investimento como benfeitoria em “Bens e Direitos” ou como empréstimo entre partes, desde que esteja formalizado por contrato.
E se o imóvel ainda estiver em construção?
Caso a obra não tenha sido finalizada até 31 de dezembro do ano-base, o valor investido até aquela data já deve ser informado na declaração, normalmente como “Imóvel em construção”.
O contribuinte pode ir atualizando anualmente o valor total investido, até a conclusão da obra, sempre somando os valores reais de cada ano.
Posso atualizar o valor do imóvel com base em mercado?
Não. A Receita Federal não permite atualização do valor do imóvel com base em valorização de mercado. A única forma legal de atualizar o custo do imóvel na declaração é através de:
Aquisição de novo bem (reforma/construção);
Melhorias comprovadas com documentação;
Custos com regularização (escritura, registro etc.).
Vendi o imóvel construído: como o investimento impacta o cálculo do imposto?
No momento da venda, o valor de aquisição declarado no IRPF é fundamental para apurar o ganho de capital.
Quanto maior o valor de aquisição (incluindo o valor da obra), menor será o lucro tributável;
O imposto sobre ganho de capital é de 15% sobre o lucro (com faixas progressivas se ultrapassar R$ 5 milhões de lucro);
Se você não lançou o investimento na época certa, não poderá deduzir esse valor da apuração futura — o que pode resultar em imposto mais alto.
Conte com o apoio da Brug Contabilidade
Declarar corretamente os investimentos em obras no IRPF pode evitar problemas com a Receita Federal e ainda gerar economia significativa no futuro, especialmente em caso de venda do imóvel. No entanto, o processo exige atenção aos detalhes, comprovação de despesas e conhecimento técnico.
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