Construir para vender é um tema que desperta cada vez mais interesse de empreendedores e investidores que admiram o ramo imobiliário.
Seja para levantar casas em loteamentos, sobrados em condomínio ou apartamentos de pequeno porte, “construir para vender” pode render bons lucros quando bem planejado.
Entretanto, é preciso considerar que essa estratégia exige cuidado em etapas como escolha do terreno, planejamento de custos, gestão da obra e formalização contábil-fiscal.
Neste artigo, apresentaremos cinco dicas essenciais para você que deseja entrar nesse segmento, sempre buscando reduzir riscos, otimizar investimentos e garantir o melhor retorno possível.
Acompanhe atentamente e descubra como estruturar seu projeto de forma segura e rentável.
1.Escolha cuidadosamente o local e o terreno
Para quem deseja construir para vender, a localização é um dos fatores mais importantes para se obter bons resultados. Afinal, o valor de um imóvel não depende apenas do projeto arquitetônico, mas também de uma boa análise sobre o potencial da região.
Então, antes de adquirir o terreno, estude aspectos como:
Infraestrutura local: Proximidade de escolas, hospitais, supermercados, acesso a transporte público, vias de escoamento.
Segurança e zoneamento: Verifique se a área é segura, se há zoneamento que permita construir do jeito que você planeja e se as regras municipais limitam a altura ou a quantidade de unidades.
Perspectivas de crescimento: Regiões em desenvolvimento podem trazer valorização a médio prazo, enquanto locais saturados podem dificultar a competição de preços.
A dica de ouro é observar o entorno e as tendências do mercado. Converse com corretores e moradores, pesquise os preços médios do m² para ter base de comparação e confirmar se o custo do terreno é compatível com o faturamento esperado.
2.Elabore um projeto arquitetônico e financeiro detalhado
Há quem pense que, para construir para vender, basta improvisar na planta e no orçamento. Esse é um grande erro. Planejamento é chave para evitar surpresas desagradáveis no meio da obra ou ao buscar compradores. Por isso:
Contrate profissionais experientes: Um arquiteto experiente pode criar um projeto que atenda às demandas do público-alvo.
Faça um planejamento financeiro minucioso: Liste custo de terreno, taxas de documentação, materiais, mão de obra, acabamentos, licenças, marketing de vendas, entre outros.
Faça cronogramas realistas: Atrasos em obras são comuns e acarretam custos extras. Sempre inclua uma margem de segurança tanto em prazos quanto em verbas.
Um projeto bem consolidado e orçado evita problemas como interrupção da obra por falta de recursos ou alteração de escopo que onere demais o empreendimento.
3.Cuide da parte legal e dos alvarás
Um erro recorrente para quem decide construir para vender é subestimar a importância da documentação e das licenças.
Caso a obra seja iniciada sem os devidos alvarás, você pode enfrentar embargos, multas e até a obrigatoriedade de demolir o que foi construído irregularmente. Portanto:
Obtenha alvará de construção: É preciso aprovar o projeto na prefeitura, seguindo o Código de Obras local, regras de zoneamento e recuo, além de atender exigências de órgãos ambientais se houver questões como áreas de preservação ou mananciais.
Registre a incorporação (se for prédio): Para edifícios, existe legislação específica (Lei de Incorporações) que pede registro em cartório, descrevendo unidades, frações ideais de terreno, memorial de construção etc.
Licenças complementares: Se for loteamento, pode ser necessário um projeto de infraestrutura viária, redes de água e esgoto. Sempre consulte a secretaria municipal responsável.
4.Planeje a estratégia de venda e marketing
Ao construir para vender, não basta levantar a edificação e esperar que os clientes apareçam espontaneamente. É fundamental pensar no marketing imobiliário e numa estratégia para atrair interessados já durante a fase de construção, se possível.
Entenda para quem você está construindo. É para a classe média? Para investidores que buscam imóveis para aluguel? Para casais jovens ou para aposentados?
Cada público tem necessidades e preferências distintas, influenciando desde o layout dos ambientes até o nível de acabamento.
5.Gerencie fluxos de caixa e tributos com apoio contábil
É essencial que, ao construir para vender, você não negligencie a gestão financeira e os aspectos tributários envolvidos.
Uma das maneiras de proteger seu investimento e maximizar lucros é contar com suporte especializado, incluindo contabilidade, advocacia imobiliária e consultoria financeira.
Caso você abra uma pessoa jurídica para o projeto (seja como incorporadora, construtora ou sociedade com propósito específico), mantenha contas bancárias e documentos separados.
Misturar finanças pessoais com as da obra é um erro comum que pode gerar complicações fiscais e administrativas.
5.1.Tributação: pessoas física e jurídica
Pessoa física: Quem constrói para vender como pessoa física, sem abrir empresa, deve ficar atento à apuração de ganho de capital quando for vender as unidades, além de possíveis obrigações municipais de ISS, dependendo do caso.
Pessoa jurídica: Se optar por uma construtora ou incorporadora, existem regimes tributários como Lucro Presumido, Lucro Real ou até Simples Nacional. Cada um terá incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ISS e outros impostos de maneira diferente.
A decisão de qual regime usar depende do volume de negócio, do prazo de construção e das projeções de lucro. Um contador experiente avalia esses cenários para você.
Conclusão
Para quem deseja construir para vender, planejar cada etapa do processo é fundamental. Desde a escolha do local e do projeto arquitetônico, até a execução da obra e a estratégia de venda, cada detalhe faz a diferença na lucratividade.
Investir em planejamento orçamentário, calcular custos e cronogramas, cuidar das licenças e do marketing, além de manter uma gestão financeira e contábil profissional, garante que o empreendimento não apenas seja concluído, mas também entregue resultados positivos.
O setor imobiliário, apesar de ser rentável, também envolve riscos: flutuações de mercado, custos extras inesperados e demoras na venda das unidades. Portanto, minimizar as incertezas com pesquisas de mercado, projetos bem elaborados e uma equipe experiente se mostra indispensável para manter o negócio seguro.
Um empreendimento bem estruturado, dentro das exigências legais e apresentado de forma atrativa ao público, tem tudo para se destacar e conquistar compradores.
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